土地探しの経験ゼロの私たち夫婦がどうやって土地を探したか、をまとめました。
私たちの希望の土地
私たちの希望の土地は、広さが100坪くらいで、正方形またはやや横長の長方形で災害リスクが少なく、南側に道路があり、主要道路から少し中に入った場所で、特定の小学校のエリア内、以上です。ちょっと要望を盛り込み過ぎですかね。いいえ、私の人生ではもうないかもしれない買い物です。途中での妥協はあるかもしれませんが、最初から妥協はしたくありません。でも正直なところ、不動産屋さんに冷めた目で見られるんじゃないか、と不安でした。
土地の予算
土地探しのポイント1つ目は「土地の予算」についてです。我が家の土地の予算は、ざっくりと1000万円くらいでした。この予算で我が家の希望に合う土地を探したところ、候補にあがる土地は500万円台から1300万円まで、幅があることがわかりました。もちろん、エリアや土地の広さ、立地、地目などによって価格が変わります。予算より安い土地を買えば、その分を建物や外構の費用にまわすことができます。逆に、予算をオーバーすれば、建物で妥協点が発生してしまう状況でした。そして、土地の予算1000万円と言いましたが、我が家の土地予算1000万円には、土地の購入にかかる各種諸費用や仲介手数料、さらには、必要な場合、土地の造成費用および地盤改良までを含めていたため、簡単にはいきませんでした。ちなみに上下水道に関連する工事費用は別で考えていましたが、下水道が利用できない土地の場合、浄化槽を設置することになるようで、その費用を土地代に含めるとすれば、もう訳がわからなくなってきそうでした。とにかく、土地の予算について思ったことは、土地そのものの費用以外にも、付随してかかる費用、かかるかもしれない費用がある、ということをあとで困らないためにも事前に把握しておきましょう、ということです。土地の予算については以上です。
エリア
土地探しのポイント２つ目は「エリア」です。我が家では、この小学校のエリア、というふうに小学校を決め、そのエリア内で土地探しを始めました。だいたい4㎢くらいのエリアです。その中でも、なるべく学校やスーパーなどから遠過ぎない場所がいいと思って土地を探しました。そうなると、2㎢くらいの範囲まで限定されてしまいました。当時3歳の息子は1歳から同じ保育園に通っています。保育園にはすでにたくさんの友達がいます。その友達のほとんどが同じ小学校に入学します。保育園の変更や、違う小学校へ行くことで、息子が友達とお別れになってしまうような状況は回避させてあげたい。私たち夫婦はそう思いながら土地探しをしました。これがたとえば、市内ならどこでも、あるいは近隣であれば市外でもOKだとすれば、選択肢はかなり増えます。希望の小学校のエリアで土地が見つからなければ、見つかるまで待つか、エリアを広げるしかありません。私たちは期限を決めました。1年で希望のエリアに土地が見つからなければ、息子の小学校の件はあきらめようと。まぁ、結果としては希望のエリアで土地が見つかることになります。
災害
土地探しのポイント3つ目は「災害」です。我が家が土地を探していたエリアでは、川の氾濫による洪水災害と土砂災害の危険がある地域が存在します。まず、土砂災害の危険エリアに入ってる土地は完全に選択肢から外しました。次に、洪水による浸水については、可能な範囲で安全そうな土地を選ぶ努力をしました。というのも、洪水に関するハザードマップが2種類あり、1つは「100年確率」もう1つは「1000年確率」です。私たちの場合、100年確率のハザードマップで浸水被害がないエリアはけっこうあります。というか、ほとんどが心配のないエリアです。でも1000年確率になると逆にほとんどのエリアが浸水エリアに入ってしまいます。100年単位では心配ないとされているエリアの多くが、1000年単位では3m以下の浸水エリアになっています。ちなみに川の近くには5m、10m、20mの浸水予測の場所があります。私たち夫婦の結論は、1000年単位はしかたない、でした。それでも川の近くは避け、1000年単位だとしても浸水予測が浅いエリアにしぼって土地を探しました。浅いエリアと言っても3m以下の浸水予測なので不安は残るので難しいところです。
広さと形
土地探しのポイント4つ目は「広さと形」です。私たちの希望は平屋の家です。一条工務店に限らず、YouTubeで平屋に関するいろいろな動画を見ました。平屋以外でも住宅関連の動画で気になるチャンネルは登録して見まくりました。たくさんの動画を参考にした結果、家の形は長方形にしたいと思うようになりました。なるべく凹凸が少なく、東西に長い長方形、それが私たちがたどり着いた家の形でした。同じ坪数でも、凹凸が少なければ、外壁や窓の総面積が少なくなり、省エネ効果が期待できます。また、凹凸が少なければ、屋根の形状や家の構造も結果としてシンプルになり、施工ミスが少なくなるメリットや長持ちしやすくなるメリットなどが期待できるようです。さらに、坪数（面積）で基本となる金額が決まる一条工務店ではメリットとはなりませんが、壁や屋根の面積で金額が変わる会社の場合、凹凸が少ない形は、コストの削減につながります。
東西に長い長方形については、パッシブデザイン、という考え方を参考にしました。日射取得による熱を効率よく利用することができるようです。まぁ、一条工務店の住宅性能においては、凹凸やパッシブデザインを気にする必要はそこまでないのかもしれません。
ということで東西に長い長方形の平屋がおさまりそうな土地を探すわけですが、これがなかなか難しい。この時点では建物の坪数も間取りも未確定だったため、東西の長さがはっきりしていません。良い土地が先に見つかったら、土地に合わせて東西の長さを合わせる必要がありそうです。また、同時に進めていた商品選びや間取りのほうで、妥協したくない良い案に、土地より先に出会ってしまったら、土地探しのほうで合わせる必要が出てくるような状況でした。
私たちはこの点に関しても、1年で希望の土地が見つからなければ、平屋をあきらめて2階建てにして、2階建てが建つ土地に切り替える決断も必要になるだろうな、と考えていました。
道路
土地探しのポイント５つ目は「道路」についてです。私たち夫婦の、土地と道路に関する希望はこんな感じです。まず、南側に配置予定のリビングと、ソーラーパネルに日を取り入れたいので、接道は南側が第一希望です。土地の形や近隣の状況次第で東西に道路、のパターンもOKとしました。次に主要道路沿いは避けたいという考えでした。工場見学やネットの情報で、一条工務店の家は、外からの騒音がかなり軽減される、そして中の音も外に漏れにくい、ということを知っていたので、道路沿いの音についてはそんなに心配していませんでした。私が心配していたのは大型車両の通過による振動でした。よって、できれば大型車両がよく通るような道路から、少なくとも30mくらいは離れた土地、が私たちの希望です。で、もしその土地から主要道路までの道路が、車がすれ違えないくらいの狭さの場合、主要道路まで遠すぎる土地も避けたい、という希望もありました。わがままかもしれませんが、先ほどから言っているとおり、最初から妥協はしません。
分譲地とそれ以外
土地探しのポイント6つ目は「分譲地とそれ以外の土地」についてです。私たちは分譲地とそれ以外の土地、それら両方から希望の土地を探しました。結論から言うと、私たちが買った土地は分譲地ではありませんでした。ただし、探している中で分譲地もいくつか見て、実際候補にもなったので、次の項目に合わせてそれぞれの、または両方の話をしたいと思います。
造成
1つ目は「造成」について。分譲地は基本的に造成済みだと思います。私たちが見た分譲地は全て造成済みでした。住宅用として区画整理され、すぐに建築に取り掛かることができるので、完成までの日数を少しでも短縮したい方には最適だと思います。一方で、分譲地以外の土地には造成が必要な土地、あるいは造成の検討が必要な土地がちらほらとあります。私たちも土地の造成にはかなり悩まされました。
形
2つ目は土地の「形」について。分譲地は長方形や正方形の土地が多く、仮に台形や五角形だとしても、有効利用に困るような土地はほとんど見たことがありませんでした。逆に分譲地以外の土地では、いびつな形の土地が珍しくありません。もちろん四角形の土地もたくさんありますが、使い道に困りそうな土地もときどきあるのが、分譲地以外の土地の特徴です。
広さ
3つ目は土地の「広さ」についてです。私たちが見た分譲地の広さは、ほとんどが70から90坪でした。2階建には充分かもしれませんが、平屋には向かないような土地がけっこうありました。土地に広さを求めるなら、分譲地では探すのに苦労するかもしれません。
上下水道
4つ目は「上下水道」についてです。分譲地は、各区画の目の前の道路まで上下水道を引き込み済みの場合が多いと思います。分譲地以外の土地の場合、上下水道が土地の近くまできていないことがあります。その場合、水道工事に予想外の費用がかかることが予想されます。また、下水道ではなく浄化槽の設置になり、その費用に悩まされる可能性があります。
ご近所さん事情
5つ目は「ご近所さん事情」について。分譲地は同じタイミングでいくつかの区画が販売されることが多いので、必然的に同じようなタイミングで人が移り住んできます。そして住宅の購入者には、子育て世代が多いことが予想されます。近所に自分の子供と歳が近い子供たちがいたらいいなぁ、と考えている場合、分譲地はその可能性ありです。逆に分譲地以外の土地の場合、近くに子供が全くいない可能性、もっと言うと、隣の家まで数百メートル以上、なんてこともあるかもしれません。
価格
6つ目は「価格」について。価格は正直、分譲地でも分譲地以外でも、ピンキリのように感じました。立地が良ければ価格はそれなりにすると思います。価格だけを見れば、もちろん分譲地のほうが高いですが、分譲地以外の安い土地でも、造成や水道工事の費用がかかるとすれば、総額はたいして変わらない可能性もあります。ときどき、周辺の分譲地と比べて、かなり安い「建築条件付」の分譲地が売りに出されていることがあります。建築条件付の土地とは、特定の建築会社での住宅建築を、購入の条件として売られている土地のことを言います。土地そのものや立地を重視する場合、もしくは偶然、希望の建築会社が建築条件付の分譲地を売っていた場合は、かなりお得に土地を買うことができるでしょう。
農地転用
7つ目は「農地転用」について。土地が農地の場合、住宅を建築するためには「農地転用」の手続きが必要になります。手続きは数週間かかる場合があるようです。実際、私たちも1か月ちょっとかかると言われました。不動産屋や行政書士によって多少の差はあると思います。2週間、いや1週間でも早くしたいと思っている方にはもどかしい時間です。
農業振興地域
8つ目は「農業振興地域」について。気になる土地が農業振興地域に指定されている農地の場合、除外の申請が必要になります。そして、除外の申請には時間がかかり、その期間の長さは自治体によって差があるようです。私たちの地域の場合、除外申請のタイミングは年2回のみで、申請から実際に除外になるまで1年近くかかると言われています。年に何回、いつ申請できるかと、申請から除外までの期間はいずれも自治体によって異なるようです。
残存する建物
9つ目は「残存する建物」について。ときどき、小屋や倉庫、古い住宅が残ったまま、売りに出されている土地があり、私たちもそんな土地を見てきました。「売り主側で解体後に更地渡し」、となっていることが多いです。解体工事が入るので、引き渡しまでに時間を要することや、地中に何か残っていないか、などが心配要素になります。
探し方
土地探しのポイント7つ目は「探し方」についてです。私たちは次の5つの方法で探しました。
ネット
まずはネットでの土地探しについて。私たちは、アットホームやSUUMO、ニフティ不動産、などのポータルサイトや地元の不動産屋のサイトなど、常に20個くらいのWebサイトを毎日のように見ました。新着物件がいつ掲載されるかわからないので、がんばって目を光らせていました。
紙の広告
2つ目は、紙の広告です。私たち家族が暮らす地域は、地方なので、紙の広告でも土地情報がちらほらあります。新聞の折り込み広告や地方紙などに土地の情報が載っていることがあります。でも我が家は新聞をとってないので、ときどき妻の実家で広告をチェックしてました。土地探しが長期戦になりそうだったら、途中から新聞をとろうかと考えもしました。
ハウスメーカーに相談
3つ目は「ハウスメーカーに相談」です。これはたぶん、ハウスメーカーや工務店によって得意不得意があると思います。また営業担当者によっても、差が出てくると思います。私の印象では、土地探しが不得意なハウスメーカーや工務店は、私たちがネットで土地探しをするのとほとんど差がないように感じました。注文住宅だけではなく、建売住宅も積極的に販売しているハウスメーカーや工務店は、土地探しも得意、というイメージがあります。
不動産屋に相談
4つ目は、「不動産屋に相談」です。時間があれば地元の不動産屋、5件10件くらいに相談したいところですが、私たちが相談したのは1件のみでした。これも、土地探しに苦労してきたら2件、3件と増やす予定でした。ネットに力を入れている不動産屋は更新も早いですが、そうでない場合、新着物件がネットに出るまでに時間がかかることがあると思います。対面で相談済みのお客さんがたくさんいる場合、ネットに出る前に売れてしまうことは容易に想像できます。そんな情報、チャンスを逃したくない人は、気になる不動産屋さんに片っ端から相談してみましょう。
足で探す
5つ目は、「足で探す」やり方です。地味で、大変で、ネットの時代に合わない探し方かもしれませんが、私はけっこう歩きました。そして、けっして多くはないですが、あるんですよね、ネットでは見つけられないけど、売っている土地。空き地や更地、または古い建物がある土地に、「売地」の看板だけがある土地です。連絡先をネットで調べてもホームページがない。だからネットでは見つけられない。そんな土地が地方にはポツポツあるようです。地方ならではの探し方かもしれません。
古い中古住宅
土地探しのポイント8つ目は「古い中古住宅」についてです。はい、土地ではなく中古住宅の話です。ただし、狙っているのはもちろん建物ではなく、下にある土地です。土地探しをしている途中で、私たちは1件の中古住宅を見つけました。土地の広さは100坪以上ありました。土地を含む中古住宅の価格は、、、あれ、確かに安くはないけど高くもない。その物件は古い中古住宅でした。建物を解体すれば、こんな土地も候補になりそうだと思いました。もちろん解体費用にもよりますが。とにかく、この時点から私たちの土地探しに「古い中古住宅探し」も、追加されてしまいました。
下水道
土地探しのポイント9つ目は「下水道」です。気になった土地に下水道が近くまで通ってない場合、費用的にみて、たぶん敷地内に浄化槽を設置することになります。その場合、下水道の料金は住む前も住んでからもかかりませんが、浄化槽の設置費用が住む前に発生し、住んでからはメンテナンスの費用が定期的に発生します。浄化槽の設置にはけっこうな金額が発生します。私たちの見積もりでは60万？となっていました。なお、浄化槽の設置に関しては、自治体によって補助金があるかもしれないので、要確認です。
上水道
土地探しのポイント10個目は「上水道」です。土地の目の前の道路に水道が通っていれば工事費用を抑えられますが、近隣に住宅がなく、目の前の道路に水道が通っていない場合、たぶん、びっくりするくらいの金額がかかると思います。私たちの水道関連工事費は、80万円くらいでした。当初の見積もりでは約50万円でしたが、昨今の値上がりの影響か、数か月後には1.5倍の見積もりに変わってしまいました。どうやら道路の舗装、アスファルトの現状復帰にかかる費用が大きいらしいです。ちなみに、この水道関連工事に、敷地内の給排水設備工事の費用は含まれていません。
土地の高低差
土地探しのポイント11個目は「土地の高低差」についてです。特に地方で分譲地や宅地を購入する場合、土地の高低差について悩まされることは少ないと思いますが、それ以外の土地、田畑、または以前は田畑で今は更地、あるいは駐車場や資材置き場として使われていた雑種地などを購入する場合、高低差の問題に直面することがよくあります。実際、私たち家族も、低い土地の購入でかなり悩みました。ここでいう「低い土地」とは前面の接続道路よりも低い土地、隣地よりも低い土地のことです。低い土地で私たちが悩んだポイントは3つありました。
水
1つ目は「水」です。低い土地には水が流れてきます。大雨のときに水が溜まることがないか、水がその土地に停滞せずに流れる逃げ道がしっかりあるか、を確認することが大事です。
採光
低い土地で悩むポイントの2つ目は「採光」です。隣地より低い土地で、東、南、西側の隣地に2階建ての住宅があったら、日射取得で不利になります。リビングに日の光がしっかり確保できるかどうか、太陽光発電にどのくらい影響がでるか、心配になりますよね。平屋で建てようと思っている場合、低い土地での採光はかなり気になる部分です。
造成とその費用
3つ目は「造成とその費用」です。やはり低い土地は不安なので造成をしよう、となるとそれはそれで新たな悩みの種になります。それは主に費用に関する悩みです。土を盛るとしてどのくらい盛るのか。道路と同じ高さまでか、道路より少し高くするのか、その場合、道路からどのくらい高くするのか、10cm、20cm、30cm、それとも50cm以上？高くしたらその分費用も高くなります。しかも、土を盛ったら周りに擁壁が必要なのでは？という悩みも出てきます。そうだとすればその費用も追加になります。あれ、土をたくさん盛ったら、もしかして地盤改良も必要になるのでは？
もう訳がわかりません。
以上が、低い土地に関する話です。
高い土地については、私たちは出会う機会がなかったので深い話はできませんが、高い土地は高い土地なりに、擁壁に関する不安や悩みが出てくることがあるようです。
ゴミ捨て場
土地探しのポイント12個目は「ゴミ捨て場」についてです。我が家で私はごみ捨ての係です。アパートからゴミ捨て場まで100ｍくらいあります。もう少し近くにあれば便利だといつも思っています。ただし、家の境界沿いにはあってほしくありません。ゴミ捨て場のタイプにもよりますが、たとえば、ゴミ捨て場が簡易的なネットだけの場合、雨風やカラスなどで荒れることがしばしばあります。したがって、できれば家1軒2軒くらいの距離にゴミ捨て場があるのが、我が家、いえ私の希望です。
不動産屋の謎
それでは土地探しのポイント13個目、最後は、おまけとして私たちが遭遇した「不動産屋の謎」について話したいと思います。私たちが土地探しで不動産屋に相談をしたとき、担当者がある土地を紹介してくれました。その土地は、売主から売却の相談を受けたばかりで、まだネット上には掲載されていない、出てきたばかりの土地、ということでした。私たちはその土地への興味がなかったのですが、問題はそこではありません。興味深いことに、その土地はいつまで待ってもネットに掲載されません。1年ちょっとたった今、2024年4月現在も掲載されていません。ちなみにその土地の現状は1年ちょっと前と同じ、更地のままです。売主が売却をやめたのか、売っているけどネットには載せたくない訳アリの土地なのか、真相は謎です。不動産屋にはネットには載せていない土地もあるんだなぁ、と勉強になった話でした。ちなみに私の妄想ではこうなっています。その土地、実はお隣さんが狙っているが、お隣さんと売主は仲が悪く、売主は絶対にお隣さんには売りたくない。だからネット掲載はなしで、土地が売り出し中だということをお隣さんに知られることなく売るために、不動産屋での対面営業でのみ紹介するように不動産屋に依頼している、という説になっています。
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